报告要点：

　　市场调研起因

　　3月后有媒体报道银行信贷收紧超预期，首套住房按揭至少3成，利率也上浮。我们此前预判3、4月份可售房源的增加，很可能带动成交量的上升，进而带来地产股较强的反弹，但如果信贷过度收紧，正常的信贷需求无法满足，成交量上升将无法实现。介于此，我们3月4日、5日两天调研了深圳的4个代表性楼盘，分别是万科金域华府、金地上塘道、招商澜园和振业城（深振业）。在调研结束后，我们还与中原地产周副总进行了交流。以下是调研与交流的要点。

　　市场调研要点

　　信贷紧缩低于预期

　　首套房仍然是2成首付、利率7折；第2套住房基本4成首付（深振业表示可3成，说额度年前已经跟银行约定好了），利率要看购房者信用，一般8折、85折；目前均表示额度问题不大，即使有个别银行额度不够仍可通过其他银行调剂。

　　销售基本随行就市

　　金地表示目前有点抢进度、抢销售，5月份可能安排集中推盘（该时间为传统旺季）；万科3月和5月会分别推盘一次，项目可售房源很少，仅仅是根据工程进度安排的推盘，并非基于市场预期作出的特别安排。招商和深振业可售房源较充足，表示会根据销售进度安排推盘，没有特别安排。

　　市场人气低于预期，自住购房占比提升

　　均表示在年后人气不足，这与我们观察到的成交量表现一致。金地表示会采取措施提升成交量，招商表示可能会加大项目的销售力度，但都不会降价；万科跟深振业认为需要再观察。金地与招商表示目前投资购房占较2009年明显减少，基本上为自住客。

　　与中原地产周副总的交流要点

　　对信贷的看法：上半年信贷都会紧，下半年可能会松，其中，上半年3月信贷肯定还是会紧，4月额度会有所放松（其借用银行的说法）。其认为上半年机会不大，下半年可能有机会。

　　对市场结构看法：中西部表现可能相对较好，成交量会起来，东部较差。全年价格会趋稳，成交量下滑30%左右。

　　关于物业税：物业税必征收，一是解决经济被房地产长期绑架的困局、二是解决地方政府税源缺乏的问题、三是通过增加持有多套住房的成本来抑制房价。目前深圳和重庆已经具备实际增收的可能，深圳的空转系统为中原地产所设计，因此其了解更为清楚。物业税的部分可能规则：按家庭为单位区分首套房与二套房，二套以上住房税率更高，税率估计1.5%-3%；物业税可能率先从别墅开始增收。

　　关于城市化：加速城市化进程是政府必须要做的事情，未来有近4亿农民进城，这些人的教育、居住问题都亟待解决。高房价在很大程度上阻碍了城市化进程。未来可能会通过保障房、物业税等手段来化解高房价问题。