一、公司经营情况回顾我们在3月份定向增发完成后，公司整体实力跨越式提升3月份完成向大股东定向增发，注入近42亿优质资产。开发类权益面积由374.64万平米增至577.53万平米，增加54.16%；租赁面积由4.13万平米增至20万平米，增加384.26%；完善了公司“沿江沿海”的发展战略布局，基本实现了覆盖长三角、环渤海、泛华南的整体布局。08年的中期我们实现了营业收入比去年同期增长188.55%，9月同比增加2.55%；净利润中期同比增长525.75%，9月同比增长103.34%，很显然优质资产的注入使得公司的业绩大幅度提升。

　　公司目前的主要营业结构适度多元化，开发类销售收入占主营比重为78.27%，由于收购了远东桥梁公司工程承包占比增加到15.57%，租赁及物业占5.94%，比去年同期大幅增加。公司的ROE稳定在10%左右，08年三季报的毛利率在45%。topcj.com

　　我们目前的资产负债率为75.78%，这个较高的原因是因为有较大比例系对大股东定向增发注入大量优质项目所致，而且大股东允诺公司可以根据经营进展情况制定宽松的还款计划。

　　目前房地产行业的调整也给公司带来一定程度上的影响，公司08年3月完成定向增发，但恰逢国内资本市场暴跌、房地产市场调整和国际金融危机三座大山。因此造成公司销售速度减缓，营业收入与年初总体目标有较大差距。我们目前对核心地段的楼盘暂未采取降价营销策略，我们对于核心地段的稀缺性抱有信心。还有就是四川地震造成公司在该地区的项目销售全部受阻，这个也是影响全年业绩的原因。当然重大资产重组给公司带来优质项目的同时，也使存货增加，资产负债率提升，公司面临一定的资金压力，股权再融资工作暂时停顿。但我们对外公告公司2008年净利润同比2007年将增长100%以上。

　　二、对房地产行业的展望1.行业景气持续下滑房地产行业08年的各项指标不容乐观，投资增速、新开工面积、预收款、利用外资等指标都大幅度下滑；一线城市商品房成交量大幅萎缩，部分地区的房价跌幅较大。但对房价下跌的心理预期比房价实际下跌更可怕，上半年是房地产行业影响其它行业，而目前随着金融危机的加剧，实体经济的其它行业反过来影响房地产行业，特别是财富缩水和未来收入预期下降，导致观望情绪更加浓厚，；我们意识到目前的行业资金短缺已开始凸显，行业或将面临整合，有资源优势、资金优势和管理优势的房地产企业将成为行业整合者。摇钱术：锤炼黑马品种

　　2.政策随偏暖，但利空因素仍重重我想从以下六个方面来看目前的房地产行业：

　　第一，宏观调控---宏观调控政策取向发生重大转变，政府希望促进房地产市场理性发展，不希望房地产市场出现大的波动；

    第二，需求---高房价抑制了刚性需求,调控政策、财富缩水抑制投资需求；第三，供给---土地限期开发与销售的规定加大了开发商压力,短期供给上升；第四，土地政策---对土地指标紧缩性的控制及招拍挂竞价机制没有变化；第五，开发商资金---存贷激增，开发商资金高度紧张；第六，房价及销量---一线城市成交量大幅萎缩，部分价格下跌达到20%以上，观望气氛浓厚；这六个方面虽然政策面偏利好，但其他五个因素都偏利空，因此也决定了房地产行业调整周期可能随实体经济基本面的不确定性而适度拉长。

　　但从长周期来看，房地产行业仍将向好。

　　1.中国经济长期稳定快速发展仍可期中国经济以6%-8%速度持续发展仍将是可以期待的；在中国这个土地资源稀缺的国家，中国土地供给大幅度提升的可能性不大；地产行业是强周期行业，长周期行业，地产业应经历繁荣、衰退、萧条、复苏的周期性，而目前正处于周期低谷；世行统计人均GDP在2000-8000-14000美元区间时，一国房地产业将处于快速上升和平稳发展期，07年中国人均GDP为2732美元，按9%增长到2026年才到14000美元，按这样的话地产行业至少还有20年的高速成长期。

　　2．刚性与改善需求真实存在城市化的进程是不可逆转的。2007年底中国城镇人口总量为5.94亿，城市化水平为45%，而发达国家的城市化水平约为77%，美日欧等国家更是超过90%。中国目前年均向城市转移人口在1800万，以这样的速度达到发达国家水平还需20年，这部分的需求就是刚性需求。还有人口红利、家庭小型化，城市拆迁等因素也是刚性及改善性需求真实存在的原因。摇钱树下教你摇钱术

　　3.目前的存货情况宏观政策的明确信号保持国内经济平稳增长已成为中央经济工作的首要任务，国务院确定实施积极的财政政策和适度放松的货币政策以应对国际金融危机和实体经济下滑的趋势。出台促进经济增长十项措施，拉动国内内需，预计2010年底前国家投资4万亿元。

　　国家明确肯定房地产行业在国民经济中的支柱地位，房地产行业已占GDP的5%，且对上下游产业影响较大，在促进住房合理消费同时，重点推动保障用房的投资建设。

　　中央及地方政府纷纷出台政策，促进房地产行业稳定增长，中央10月以来出台4次降息(11月26日降幅达108个基点），3次调低准备金率、降低房产交易环节税收、降低首套房首付等房地产放松政策。地方政府政策，主要体现在给予住房公积金贷款一定的优惠、减免税费、给予补贴、解决户口等。寻摇钱术　到顶点财经

　　三、公司的优势与应对策略1.大股东实力雄厚，资源丰富大股东是上海上实集团是上海实业(集团)有限公司中国境内执行总部，是上海市政府重点扶持的国有大型企业集团，公司投资业务领域涉及房地产开发、金融投资、高新技术、工业投资、现代农业、国内经贸，公司旗下地产板块连续三年入选中国房地产公司百强，08年获TOP10成长性第1名、规模性第2名，综合实力并列第12名。目前大股东主要业务有区域开发，住宅，不动产，金融和基础设施。其中住宅与不动产已注入上市公司。

　　2.外延注入明确，大股东全方位支持除了资金与资源的支持外，大股东还有以下三项承诺：

　　第一，减持上限的承诺，08年12月26日之前通过交易所出售不超过10%；

    第二，大股东避免与上市公司发生同业竞争，集团的房地产业务将全部由上实发展经营，不再与上市公司发生同业竞争；第三，四项资产托管及转让承诺，上海海外联合投资17.65%的股权，青岛上实瑞欧45%的股权，青岛联港50%的股权，青浦朱家角80.8万平米的土地。青岛联港股权、朱家角土地等项目，符合一定条件时将转让给上实发展。

　　3.土地成本较低，定位高端借助集团的政府背景、可持续发展理念及规划能力等优势资源，上实发展的储备项目成本较低，大部分项目具备一定的的区域和地段优势，部分如青岛啤酒城、朱家角、俄罗斯等项目为高端和稀缺性项目。顶点 财经

　　4.我们的应对策略第一，我们要优化治理结构，严控经营成本；第二，全面推进项目建设，加大营销力度；第三，严控经营风险，保持财务稳健；第四，审慎判断时机，启动再融资工作。

　　我们的目标是成为中国一线房地产开发运营商，但短期要度过行业冬天。寻摇钱术　到顶点财经

　　Q&A问：之前您提到过对上海内环核心地段的楼盘不降价，但我注意到目前这一地段的房价已有所松动。贵公司这样的策略不怕开发投资期限被拉长吗？还是因为有大股东有能力支持？

　　答：我们黄浦新苑有250套豪华精装修公寓，4月开盘以来，目前已经销售过半，我们对该楼盘暂时未采取降价的策略，主要是该项目位于内环地段，而内环新楼盘比较少，具备一定的稀缺性，对核心地段的房价我们还是有一定信心的。另外上市公司得到了大股东的有力支持，有一定实力可以度过楼市的调整期。摇钱术智能财经终端