基本结论

    产品定位中高端。上实发展在08年通过定向增发收购了股东资产，目前储备项目权益建筑面积达到608万平米，分布在全国九个城市。公司产品定位中高端，多为临海或临近水系项目。由于获取方式多为通过土地一、二级市场联动，降低了拿地成本，项目利润率普遍高于行业平均水平。

　　仍有外延式增长空间。集团目前在上海朱家角尚有81万平米建筑面积的别墅项目和徐汇区约5万平米的普通住宅项目，已经承诺在上述工程投资量在达到25%后注入上市公司，所以公司仍有明确的外延式增长空间。

　　存在一定资金压力。公司08年末现金余额15.2亿元，但短期借款达到23亿，其他应付款42.1亿元，资金压力较大。资产负债率为63.7%，与行业平均水平相比虽然不高，但负债中的预收款仅为2.51亿元，而其他地产公司的负债中一般都会有较高比重的预收帐款，也即公司负债中有息负债相对较多。公司净负债率达到79%，在同行业公司中处于较高水平，短期内公司存在一定偿债压力，需要优化融资结构。

　　预计公司09－11年每股收益分别为0.4、0.44和0.58元，动态市盈率33、30、23倍。不考虑崇明岛东滩的上实生态城项目，公司重估每股净资产8.47元，相比目前股价溢价56%，估值水平不具吸引力。但由于公司存在明确的资产注入预期，能够实现外延式增长，届时会化解公司估值压力，建议买入。