基本结论、价值评估与投资建议

    我们在2.9日的周报中提出重点关注北京城建，今天我们实地调研了公司，印证了当初的结论，即公司地产业务提供了投资的价值底限，而股权投资进入收获期，即将推出的创业板为其提供了退出渠道，有望为业绩增长带来惊喜。

　　房地产业务提供投资价值底限。

　　公司主力楼盘为首城国际，由于性价比较高，推盘后即可完成销售。

　　在拿地节奏方面公司虽无亮点，也没犯下明显错误。最近两次拿地在07年底和08年中期，新增项目按目前房价计算毛利率水平虽不高，但都将在2011年后进入结算期，不会拖累公司短期利润率。

　　北京城建的土地一级开发资质将帮助其未来有效拓展资源。因为通过参与一级开发，企业可以更对称了解项目信息，并且在部分情况下，一级开发主体能够参与制定土地出让规划，通过竞标门槛的提高自然挤掉竞争对手，帮助其在二级市场成功获得土地使用权。

　　与一般地产公司不同，北京城建在股权投资方面可圈可点。投资的北科建、国信证券有望在主板上市；投资的中科招商参股了多家有望在创业板上市的中小企业。

　　不考虑投资企业未来上市可带来的潜在投资收益，公司08、09年可实现每股收益0.58和0.73元。重估后每股净资产8.67元，目前股价10.71元，相比净资产溢价24%。

    由于公司部份用地正处于变更规划和一级开发，目前没有体现在报表中，如崇文望坛拆迁改造项目，东坝，重庆西彭，小营和动感花园等，上述项目构成公司隐形资产。而其投资的有潜力上市公司也很难重估，因此对公司的估值可以不必局限于NAV，赋予公司09年16－18倍市盈率，合理价格11.5－12.9元，建议买入。